為進(jìn)一步加大對創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)的支持力度，強(qiáng)化創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房規(guī)范管理和優(yōu)化配置，充分發(fā)揮創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房資源引領(lǐng)、聚合、扶持產(chǎn)業(yè)作用，根據(jù)《深圳市創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房管理辦法（修訂版）》（深府辦規(guī)〔2021〕1號，以下簡稱“《市管理辦法》”），我局修訂了《鹽田區(qū)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房管理實(shí)施細(xì)則（試行）》（以下簡稱《區(qū)實(shí)施細(xì)則（試行）》）?，F(xiàn)將《區(qū)實(shí)施細(xì)則（試行）》修訂情況說明如下：

一、修訂背景及必要性

2016年1月，市政府辦公廳出臺了《深圳市創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房管理辦法》（深府辦〔2016〕3號），我區(qū)參照該政策文件，于2017年9月也制定出臺了《區(qū)實(shí)施細(xì)則（試行）》（深鹽府辦規(guī)〔2017〕4號）。

今年2月7日，在整合原有文件并結(jié)合近年創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，市政府辦公廳修訂出臺了《市管理辦法》，重點(diǎn)在明確相關(guān)產(chǎn)業(yè)用房應(yīng)無償移交政府、明確創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房籌建方式、強(qiáng)化監(jiān)督管理等方面進(jìn)行修改完善，提出一些新的要點(diǎn)和規(guī)定，進(jìn)一步增強(qiáng)了有關(guān)條款的實(shí)效性和可操作性，同時保持創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，以推動我市創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房有關(guān)工作順利開展。

為做好與市里相關(guān)政策的銜接，需要參照新修訂出臺的《市管理辦法》，重新修訂我區(qū)的《區(qū)實(shí)施細(xì)則（試行）》。

二、修訂思路和原則

本次《區(qū)實(shí)施細(xì)則（試行）》的修訂主要本著實(shí)事求是、權(quán)責(zé)明確、便于操作、公平公正的原則。具體思路：一是銜接上位政策。依據(jù)《市管理辦法》的規(guī)定，對《區(qū)實(shí)施細(xì)則（試行）》相對應(yīng)條款進(jìn)行修改；二是明確職責(zé)分工。結(jié)合創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房建設(shè)和管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組（以下簡稱“領(lǐng)導(dǎo)小組”）運(yùn)行情況及機(jī)構(gòu)改革后我區(qū)部門職能設(shè)置情況，對領(lǐng)導(dǎo)小組架構(gòu)、成員單位及其職責(zé)進(jìn)行調(diào)整；三是優(yōu)化相關(guān)程序。進(jìn)一步優(yōu)化創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的租售工作流程及審核程序；四是理順并解決實(shí)際管理使用過程中的問題。針對創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房實(shí)際管理使用中的如認(rèn)定納入、調(diào)整退出、履約考核等相關(guān)問題，通過修訂政策作了明確規(guī)定；五是整合多頭政策，統(tǒng)一規(guī)范相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。通過本次政策修訂，對相關(guān)系列文件進(jìn)行整體梳理，同步統(tǒng)籌開展相關(guān)文件制定、修訂及廢止工作，確保政策文件之間的統(tǒng)一性和銜接性。如修訂政策出臺后，將同步廢止《鹽田區(qū)科技創(chuàng)業(yè)園管理辦法》（深鹽府辦規(guī)〔2019〕11號） 、《鹽田區(qū)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心入駐單位管理辦法（修訂）》（深鹽府辦規(guī)〔2017〕6號）等政策文件。

三、修訂后主要框架和內(nèi)容

修訂后實(shí)施細(xì)則共8章35條，主要框架和內(nèi)容如下：

第一章是總則。共4條，包括目的和依據(jù)、適用范圍、原則、組織架構(gòu)和職責(zé)分工。

第二章是籌建移交和認(rèn)定納入。共5條，包括籌建方式、納管規(guī)定、資金來源、無償移交、配建規(guī)定和要求、不動產(chǎn)登記及會計(jì)賬務(wù)處理等內(nèi)容。

第三章是入駐條件和配置標(biāo)準(zhǔn)。共5條，主要闡述了申請入駐創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的單位應(yīng)具備的資格條件及不同類型入駐單位可申請的面積標(biāo)準(zhǔn)、要求及程序等。

第四章是租售價格標(biāo)準(zhǔn)及優(yōu)惠。共4條，明確了創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的租金價格標(biāo)準(zhǔn)及優(yōu)惠、出售價格參考及優(yōu)惠。并就其他超出租金優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)范圍的情況作了相關(guān)處置規(guī)定。

第五章是入駐及審批流程。共1條，集中闡述了創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房租售工作流程及審核程序，包括發(fā)布通知、租售申請、審核與審批、社會公示、辦理租售手續(xù)等環(huán)節(jié)及相關(guān)要求。

第六章是管理和服務(wù)。共8條，包括租售規(guī)定、收益權(quán)屬、履約考核評價、租期及租續(xù)事項(xiàng)規(guī)定、調(diào)整退出以及擴(kuò)租換租等內(nèi)容。

第七章是監(jiān)督和檢查。共4條，主要包括違規(guī)違約行為規(guī)定及處置、監(jiān)督檢查方式以及創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的區(qū)級相關(guān)機(jī)構(gòu)配合市級相關(guān)部門的工作等。

第八章是附則。共4條，包括回購有關(guān)的歷史情況處理、其他說明內(nèi)容、實(shí)施有效期和解釋權(quán)等。

四、修訂后主要亮點(diǎn)和變化

本次修訂重點(diǎn)在明確相關(guān)產(chǎn)業(yè)用房應(yīng)無償移交政府、明確創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房籌建方式、納管退出、優(yōu)化機(jī)構(gòu)職能和工作流程、強(qiáng)化監(jiān)督管理等方面進(jìn)行修改完善，提出九方面修訂要點(diǎn)，進(jìn)一步增強(qiáng)實(shí)施細(xì)則有關(guān)條款的實(shí)效性和可操作性，同時保持創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，推動我區(qū)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房有關(guān)工作順利開展，修訂后主要亮點(diǎn)和變化如下：

（一）進(jìn)一步明確了創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的定義和類別?！秴^(qū)實(shí)施細(xì)則（試行）》中僅籠統(tǒng)的將創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房定義為由政府主導(dǎo)并按政策出租或出售的政策性產(chǎn)業(yè)用房，實(shí)際操作過程中對用房的形態(tài)要求不明確，從而造成在實(shí)踐過程中狹義地理解創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房僅指研發(fā)或辦公用房。修訂后的實(shí)施細(xì)則明確提出了創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房包括辦公用房、研發(fā)用房及工業(yè)廠房，擴(kuò)大了創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的類別與形態(tài)。

（二）結(jié)合實(shí)際優(yōu)化領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)、成員單位及其職責(zé)。創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房主要用于引進(jìn)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，第四條明確領(lǐng)導(dǎo)小組由常務(wù)副區(qū)長任組長，分管產(chǎn)業(yè)的副區(qū)長任常設(shè)副組長，分管其他相關(guān)領(lǐng)域的副區(qū)長為非常設(shè)副組長，同時根據(jù)機(jī)構(gòu)調(diào)整后各部門的職能分設(shè)常設(shè)成員單位和非常設(shè)成員單位，根據(jù)每次會議審議的具體事項(xiàng)召集相關(guān)部門參加，提升工作的針對性和實(shí)效性。重點(diǎn)是增加明確了領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)具有對轄區(qū)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的認(rèn)定納入、調(diào)整退出等權(quán)限，有利于解決具體操作過程中可能遇到的一些實(shí)際難題。此外，對照市管理辦法并結(jié)合轄區(qū)機(jī)構(gòu)改革情況，新增加了區(qū)科技創(chuàng)新局、區(qū)物管中心、區(qū)投資推廣和企業(yè)服務(wù)中心作為常設(shè)成員單位，增加了區(qū)住建局、區(qū)文體旅游局、區(qū)國資局及鹽田稅務(wù)局等作為非常設(shè)成員單位并履行相關(guān)職責(zé)。

（三）進(jìn)一步明確創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房籌建方式?！秴^(qū)實(shí)施細(xì)則（試行）》中對創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房籌建方式的表述較為模糊，在實(shí)際工作中易出現(xiàn)無法判斷某項(xiàng)目是否應(yīng)納入創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房管理的情況，修訂版第五條進(jìn)一步細(xì)化了創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房籌建方式，區(qū)分土地出讓方式、籌建主體等不同維度明確項(xiàng)目是否應(yīng)納入創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房管理。除規(guī)定了必須納管情形外，對結(jié)合轄區(qū)實(shí)際需要納入管理的也做出了相應(yīng)規(guī)定。

（四）首次明確創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房應(yīng)無償移交政府。按照《市管理辦法》規(guī)定，《區(qū)實(shí)施細(xì)則（試行）》修訂版在正文中刪除了政府回購創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房相關(guān)條款，在第七條明確規(guī)定“無償移交”表述應(yīng)寫入今后的土地出讓合同中。而至于過渡期間政府回購執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)情況，參照《市管理辦法》在附則中新增的相關(guān)條款及本次修訂政策的第三十二條執(zhí)行。

（五）實(shí)行分類并強(qiáng)化對創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的租用和監(jiān)管?！秴^(qū)實(shí)施細(xì)則（試行）》修訂版在保持創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房工作穩(wěn)定性和連續(xù)性的基礎(chǔ)上，提出了對創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房分類并強(qiáng)化監(jiān)管。一是繼續(xù)實(shí)施入駐創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的企業(yè)項(xiàng)目提交貢獻(xiàn)承諾書。符合入駐條件的企業(yè)，原則上租賃辦公用房或研發(fā)用房的面積不超過5000平方米；租賃生產(chǎn)廠房的面積不超過10000平方米。企業(yè)根據(jù)實(shí)際需要申請租賃相應(yīng)面積，除本細(xì)則第十條第三款中規(guī)定的企業(yè)和第十條第六款中注冊的企業(yè)應(yīng)作出科技創(chuàng)新貢獻(xiàn)承諾外，其他企業(yè)須作出經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出貢獻(xiàn)承諾，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會研究審定即可。二是首次提出入駐創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房簽產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議的情形。針對租賃創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房面積超過有關(guān)規(guī)定（辦公或研發(fā)用房超過5000平方米、生產(chǎn)廠房面積超過10000平方米）的或者申請購買創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的，企業(yè)項(xiàng)目必須簽訂產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議，并須經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會審議后報區(qū)政府常務(wù)會研究批準(zhǔn)。三是針對修訂版政策中第十條第四款中的社會組織、民辦非企業(yè)等機(jī)構(gòu)申請租賃創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的，應(yīng)作出相應(yīng)貢獻(xiàn)承諾且租賃面積一般情況下不應(yīng)超過500平方米。確有必要超出此面積標(biāo)準(zhǔn)的，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會研究同意，可適當(dāng)增加面積但原則上最高不超過3000平方米。四是申請租賃創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的科研機(jī)構(gòu)，須作出科技創(chuàng)新貢獻(xiàn)承諾且租賃面積一般情況下不應(yīng)超過5000平方米，屬深圳市或鹽田區(qū)重點(diǎn)支持的科研機(jī)構(gòu)租賃創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的面積確有必要超出范圍上限的（含申請擴(kuò)租后），經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會審議后報區(qū)政府常務(wù)會研究批準(zhǔn)。

此外，關(guān)于上述租賃面積數(shù)據(jù)設(shè)置主要是基于以下考慮：首先，關(guān)于企業(yè)租賃創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的面積上限的規(guī)定，主要是延續(xù)了此前相關(guān)政策的規(guī)定（原則上不超過5000平方米），也結(jié)合參考目前轄區(qū)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的總體規(guī)模及單個企業(yè)租賃面積情況。一方面，目前租賃轄區(qū)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的企業(yè)共26家（含科研機(jī)構(gòu)2家），其中僅有深粵通一家企業(yè)（租賃面積5067平方米）和華大生命科學(xué)研究院（租賃面積11549.31平方米）、南開大學(xué)深圳研究院（租賃面積6133.51平方米）等2家科研機(jī)構(gòu)的租賃面積超過5000平方米，可見設(shè)置原則上租賃辦公用房或研發(fā)用房的面積不超過5000平方米基本能滿足絕大多數(shù)企業(yè)的需求；另一方面，目前鹽田區(qū)已納入并投入使用的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房面積不超過10萬平方米（為99760.4平方米），相對來說規(guī)模較小，也需進(jìn)一步加強(qiáng)政策性產(chǎn)業(yè)用房集約節(jié)約利用。其次，關(guān)于社會組織、民辦非企業(yè)等機(jī)構(gòu)租賃創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的面積上限的規(guī)定，主要參考我區(qū)已入駐政府產(chǎn)業(yè)用房的青創(chuàng)會基地的租賃面積情況，以及社會組織、民辦非企業(yè)對產(chǎn)業(yè)的直接貢獻(xiàn)。青創(chuàng)會基地現(xiàn)租賃鹽田科技大廈內(nèi)政府產(chǎn)業(yè)用房面積2160平方米，需考慮新辦法實(shí)施后的銜接問題，因此特殊情況下設(shè)定面積上限不超過3000平方米。社會組織、民辦非企業(yè)對產(chǎn)業(yè)的直接貢獻(xiàn)較小，因此一般情況下租賃創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的面積建議不超過500平方米。再次，關(guān)于科研機(jī)構(gòu)租賃創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的面積上限規(guī)定，主要參照企業(yè)租賃創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的面積上限，同時結(jié)合我區(qū)已入駐創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的華大生命科學(xué)研究院、南開大學(xué)深圳研究院租賃面積情況以及未來可能引進(jìn)的科研機(jī)構(gòu)的需求預(yù)測。一般類科研機(jī)構(gòu)租賃創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的面積上限與企業(yè)上限設(shè)置相同，也為5000平方米，可保障科研機(jī)構(gòu)正常運(yùn)作發(fā)展，但一般科研機(jī)構(gòu)沒有例外情形，不能超過上述標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)已入駐我區(qū)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的華大生命科學(xué)研究院租賃鹽田區(qū)科技創(chuàng)業(yè)園11549.31平方米、南開大學(xué)深圳研究院租賃現(xiàn)代產(chǎn)服中心6133.51平方米，兩者均為鹽田區(qū)重點(diǎn)扶持的科研機(jī)構(gòu)，需長期穩(wěn)定扶持，因此建議對經(jīng)認(rèn)定的屬深圳市或鹽田區(qū)的重點(diǎn)科研機(jī)構(gòu)，允許租賃面積超過5000平方米，但需經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議審議后報區(qū)政府常務(wù)會議研究批準(zhǔn)。

（六）優(yōu)化明確創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房工作流程。結(jié)合組織架構(gòu)調(diào)整，并根據(jù)實(shí)際工作中總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)，《區(qū)實(shí)施細(xì)則（試行）》修訂版進(jìn)一步優(yōu)化了創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房建設(shè)、管理及使用過程各項(xiàng)工作流程，其中第十九條優(yōu)化明確了創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房租售工作流程及審核程序，從發(fā)布通知、租售申請、審核與審批、社會公示、辦理租售手續(xù)等環(huán)節(jié)使相關(guān)工作流程更加清晰、全面、便捷、高效。尤其是修訂后的政策明確提出了如：非必須納入創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的其他產(chǎn)業(yè)空間的納入管理、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的調(diào)整退出、租賃創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房面積超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、超出租金優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)范圍的“一事一議”、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房出售及出售價格等幾種情況，必須由領(lǐng)導(dǎo)小組會審議后提請區(qū)政府常務(wù)會研究批準(zhǔn)。

 （七）優(yōu)化創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房租賃使用規(guī)定。一是設(shè)置了不同類型入駐單位租賃創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房面積的標(biāo)準(zhǔn)。如第十三條明確提出了符合入駐條件的企業(yè)，社會組織、民辦非企業(yè)等機(jī)構(gòu)，以及科研機(jī)構(gòu)申請租賃創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房面積應(yīng)符合的標(biāo)準(zhǔn)。確有必要超出范圍標(biāo)準(zhǔn)的，則須經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會研究同意后報區(qū)政府批準(zhǔn)，這樣通過嚴(yán)格審批流程，以提升產(chǎn)業(yè)空間的集約節(jié)約利用。二是壓縮了創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房租賃合同期限并明確了續(xù)租次數(shù)?！妒泄芾磙k法》規(guī)定單位租用創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房應(yīng)當(dāng)在合同中約定合同履行期限不超過5年，《區(qū)實(shí)施細(xì)則（試行）》規(guī)定企業(yè)租用創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的合同期限不超過5年，而修訂的實(shí)施細(xì)則規(guī)定創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的租賃合同原則上3年一簽且符合條件后可續(xù)租2次。在符合《市管理辦法》規(guī)定的同時，將合同期限壓縮至3年、可續(xù)租2次，便于對創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的使用效益進(jìn)行及時的跟蹤掌握，從而更好地發(fā)揮創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房資源引領(lǐng)、聚合、扶持創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)的作用。

（八）強(qiáng)化、規(guī)范并動態(tài)管理創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)用房租金優(yōu)惠。本次政策修訂，結(jié)合實(shí)際對租金優(yōu)惠在政策規(guī)定范圍內(nèi)（參考價格30%-70%）進(jìn)行了強(qiáng)化和規(guī)范，并與入駐單位的年度履約考核評價結(jié)合起來，具體按以下規(guī)則享受租金優(yōu)惠：創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房租金優(yōu)惠實(shí)行動態(tài)管理，入駐首年按參考價格30%享受租金價格，后續(xù)年份的租金價格按入駐單位履行相應(yīng)的貢獻(xiàn)承諾或產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議有關(guān)約定情況確定。上一年度履約考核評價合格的，則下一年繼續(xù)保持參考價格30%享受租金價格；上一年履約考核評價不合格的，則下一年在上一年享受參考價格百分比的基礎(chǔ)上增加10個百分點(diǎn)享受租金價格。此外，修訂政策還提出了對確有必要超出租金優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)范圍的，可按“一事一議”方式提請區(qū)政府審議。

（九）其他方面的新變化。一是本次實(shí)施細(xì)則的修訂在明確創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房登記稅費(fèi)問題、明確租金價格評估及收入管理問題、細(xì)化創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房出售及轉(zhuǎn)讓路徑、加強(qiáng)對違規(guī)行為查處力度、壓實(shí)管理鏈條上各單位主體責(zé)任等方面都做了補(bǔ)缺或完善。二是對領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室通過服務(wù)平臺向社會公示創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房租售審查審批結(jié)果時限方面有了新變化，公示期由以前的5個工作日，調(diào)整為現(xiàn)在的不少于3個工作日，等等。