一、政策背景

　?。ㄒ唬┞鋵嵣霞壵叽胧?，支持創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展。近年來，深圳市在大力優(yōu)化營商環(huán)境、降低企業(yè)成本，努力推動創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展方面予以高度重視，與時俱進(jìn)出臺了不少產(chǎn)業(yè)用房等方面的政策，尤其是2021年2月7日，市政府辦公廳在整合原有文件并結(jié)合近年創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房實踐經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，修訂出臺了《深圳市創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房管理辦法（修訂版）》（深府辦規(guī)〔2021〕1號），為銜接并落實好上級有關(guān)政策文件精神，優(yōu)化做好創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房管理工作，我區(qū)啟動了《鹽田區(qū)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房管理實施細(xì)則（試行）》的修訂工作，重點在明確相關(guān)產(chǎn)業(yè)用房應(yīng)無償移交政府、明確創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房籌建方式、強(qiáng)化監(jiān)督管理等方面進(jìn)行修改完善，增強(qiáng)了有關(guān)條款的實效性和可操作性，同時保持創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，進(jìn)一步強(qiáng)化創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房規(guī)范管理和優(yōu)化配置，充分發(fā)揮創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房資源引領(lǐng)、聚合、扶持產(chǎn)業(yè)作用。

　　（二）優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間使用，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。在轄區(qū)新增建設(shè)用地空間資源緊缺約束及創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房總量不足的情況下，尤其是新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)的加速涌現(xiàn)導(dǎo)致現(xiàn)有的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房難以滿足現(xiàn)實需求，為進(jìn)一步促進(jìn)產(chǎn)業(yè)空間節(jié)約集約利用，提升創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的空間效益，《鹽田區(qū)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房管理實施細(xì)則（修訂）》緊扣《深圳市創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房管理辦法（修訂版）》相關(guān)規(guī)定和要求，進(jìn)一步優(yōu)化完善創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房管理政策，適應(yīng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展新需求，有利于引導(dǎo)緩解我區(qū)政策性產(chǎn)業(yè)空間需求的緊迫問題，把有限的政策性產(chǎn)業(yè)空間資源用在刀刃上，用在對鹽田未來發(fā)展有重要帶動作用的產(chǎn)業(yè)項目上，加快促進(jìn)轄區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級及高質(zhì)量發(fā)展。

　　二、政策亮點

　　（一）進(jìn)一步明確了創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的類別和籌建方式。一是將創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房定義為由政府主導(dǎo)并按政策出租或出售的政策性產(chǎn)業(yè)用房，并明確提出了創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房包括辦公用房、研發(fā)用房及工業(yè)廠房，擴(kuò)大了創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的類別與形態(tài)。二是針對實際工作中易出現(xiàn)無法判斷某項目是否應(yīng)納入創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房管理的情況，本次修訂政策進(jìn)一步細(xì)化了創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房籌建方式，區(qū)分土地出讓方式、籌建主體等不同維度明確項目是否應(yīng)納入創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房管理。

　　（二）進(jìn)一步規(guī)范了創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房移交及租售管理。一是首次提出了創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房應(yīng)無償移交政府，本次修訂政策明確規(guī)定“無償移交”表述應(yīng)寫入今后的土地出讓合同中。二是提出了購買創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的單位必須簽訂產(chǎn)業(yè)監(jiān)管協(xié)議，在累計達(dá)到產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議中約定的各項指標(biāo)要求后，可申請由原所有人回購其名下創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房，回購價格不得高于原銷售價格，在提高創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房流動性的同時，確保了創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房封閉流轉(zhuǎn)，避免產(chǎn)業(yè)空間“房地產(chǎn)化”。三是在創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房租賃上提出了不超過2次的續(xù)租次數(shù)規(guī)定，進(jìn)一步優(yōu)化規(guī)范了創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的租賃使用。

　　（三）進(jìn)一步優(yōu)化了領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)、成員單位及其職責(zé)。本次修訂政策明確領(lǐng)導(dǎo)小組由常務(wù)副區(qū)長任組長，分管產(chǎn)業(yè)的副區(qū)長任常設(shè)副組長，分管其他相關(guān)領(lǐng)域的副區(qū)長為非常設(shè)副組長，同時根據(jù)機(jī)構(gòu)調(diào)整后各部門的職能分設(shè)常設(shè)成員單位和非常設(shè)成員單位，根據(jù)每次會議審議的具體事項召集相關(guān)部門參加，提升工作的針對性和實效性。重點是增加明確了領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)具有對轄區(qū)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的認(rèn)定納入、調(diào)整退出等職責(zé)，設(shè)置創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的認(rèn)定納入及調(diào)整退出機(jī)制，有利于解決具體操作過程中可能遇到的一些實際難題，強(qiáng)化未來創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的規(guī)范和靈活使用。此外，對照市級政策并結(jié)合轄區(qū)機(jī)構(gòu)改革情況，新增加了區(qū)科技創(chuàng)新局、區(qū)統(tǒng)計局、區(qū)物管中心、區(qū)投資推廣和企業(yè)服務(wù)中心作為常設(shè)成員單位，增加了區(qū)住建局、區(qū)文體旅游局、區(qū)國資局及鹽田稅務(wù)局等作為非常設(shè)成員單位并履行相關(guān)職責(zé)。

　　（四）進(jìn)一步強(qiáng)化了對招商引資的促進(jìn)作用。一是豐富入駐領(lǐng)域。本次修訂政策在市級政策規(guī)定入駐領(lǐng)域和條件的前提下，結(jié)合實際需要進(jìn)一步細(xì)化并豐富了創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房入駐領(lǐng)域，如除了市管理辦法規(guī)定的七大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域外，增加了最近市里新提出來的七大未來產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域等；二是降低入駐門檻。對于入駐單位為租賃企業(yè)的，本次修訂政策明確了除擁有較強(qiáng)科技創(chuàng)新實力和先進(jìn)自主技術(shù)成果的成長性企業(yè)及高層次人才創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊已注冊的企業(yè)外，企業(yè)上年度年產(chǎn)值（營業(yè)收入）需達(dá)到5000萬元或年稅收需達(dá)到300萬元以上；對于新遷入（新設(shè)立）企業(yè)不能滿足上述條件的，如其上一級控股母公司上年度年產(chǎn)值（營業(yè)收入）達(dá)到1億元或年稅收達(dá)到600萬元以上，可與其上一級控股母公司共同承諾，入駐后首年實現(xiàn)年產(chǎn)值（營業(yè)收入）5000萬元或年稅收300萬元以上。三是拓寬適用范圍。本次修訂政策經(jīng)參考實踐案例，結(jié)合實際提出了符合入駐條件和配置標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)申請租賃創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的，在不增加用房面積的前提下，可引入關(guān)聯(lián)企業(yè)合署辦公；對暫不能達(dá)到產(chǎn)出實力條件的單個企業(yè)，可組成聯(lián)合體共同申請租賃創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房等規(guī)定，進(jìn)一步拓寬適用范圍，助力招商引資。

　　（五）分類強(qiáng)化了對創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的租用和產(chǎn)業(yè)監(jiān)管。本次修訂政策分類強(qiáng)化了對創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的租用和產(chǎn)業(yè)監(jiān)管。一是繼續(xù)實施入駐創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的企業(yè)項目提交貢獻(xiàn)承諾書。符合入駐條件的企業(yè)，原則上租賃辦公用房或研發(fā)用房的面積不超過5000平方米；租賃生產(chǎn)廠房的面積不超過10000平方米。企業(yè)根據(jù)實際需要申請租賃相應(yīng)面積，除擁有較強(qiáng)科技創(chuàng)新實力和先進(jìn)自主技術(shù)成果的成長性企業(yè)及高層次人才創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊已注冊的企業(yè)應(yīng)作出科技創(chuàng)新貢獻(xiàn)承諾外，其他企業(yè)須作出經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出貢獻(xiàn)承諾。二是首次提出入駐創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房簽產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議的情形。針對企業(yè)租賃創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房面積超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的或者申請購買創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的，須簽訂產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議且須經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會審議后報區(qū)政府常務(wù)會研究批準(zhǔn)。三是針對社會組織、民辦非企業(yè)等機(jī)構(gòu)申請租賃創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的，應(yīng)作出相應(yīng)貢獻(xiàn)承諾且租賃面積原則上不應(yīng)超過500平方米，確有必要超出租賃面積標(biāo)準(zhǔn)的，可適當(dāng)增加面積但最高不超過3000平方米。四是申請租賃創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的科研機(jī)構(gòu)，須作出科技創(chuàng)新貢獻(xiàn)承諾且租賃面積一般情況下不應(yīng)超過5000平方米，屬深圳市或鹽田區(qū)重點支持的科研機(jī)構(gòu)租賃創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的面積確有必要超出范圍上限的（含申請擴(kuò)租后），經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會審議后報區(qū)政府常務(wù)會研究批準(zhǔn)。

　　（六）優(yōu)化明確了創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房監(jiān)管及審批決策機(jī)制。結(jié)合組織架構(gòu)調(diào)整，并根據(jù)實際操作經(jīng)驗，本次修訂政策進(jìn)一步優(yōu)化并明確了創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房監(jiān)管機(jī)制及審批決策機(jī)制。一是優(yōu)化產(chǎn)業(yè)監(jiān)管機(jī)制。為引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展并實現(xiàn)專業(yè)化監(jiān)管，本次修訂政策提出新的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房籌建上市后，先由領(lǐng)導(dǎo)小組會研究指定具體產(chǎn)業(yè)監(jiān)管部門，產(chǎn)業(yè)監(jiān)管部門再對由其實施產(chǎn)業(yè)監(jiān)管的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房實行包干制負(fù)責(zé)。二是明確審批決策機(jī)制。一般情況下由領(lǐng)導(dǎo)小組會審批外，本次修訂政策明確提出了需要由領(lǐng)導(dǎo)小組會審議后提請區(qū)政府常務(wù)會研究批準(zhǔn)的事項，主要包括：創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房出售及出售價格確定，入駐企業(yè)和重點科研機(jī)構(gòu)租賃面積超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，重點科研機(jī)構(gòu)突破政策規(guī)定續(xù)租次數(shù)的審批以及按區(qū)政府常務(wù)會審批程序入駐創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房單位的履約考核酌情處理等情形。

　　（七）合理壓縮了創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房租賃合同期限。本次修訂政策提出創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的租賃合同原則上3年一簽，除屬深圳市或鹽田區(qū)重點支持的科研機(jī)構(gòu)外，符合條件的入駐單位原則上續(xù)租不超過2次。主要基于以下考慮：一方面，在符合市級政策規(guī)定的同時，將合同期限壓縮至3年、可續(xù)租2次，便于對創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的使用效益進(jìn)行及時的跟蹤掌握，從而更好地發(fā)揮創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房資源引領(lǐng)、聚合、扶持創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)的作用。另一方面，本次修訂政策有效期至2026年2月7日，將創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的租賃合同期限由5年減為3年，也便于縮短政策到期后繼續(xù)執(zhí)行的時間跨度并盡量降低與屆時新政策交叉的影響。此外，考慮到重點科研機(jī)構(gòu)需要長期穩(wěn)定的扶持和長期穩(wěn)定的場地，因此本次修訂實施細(xì)則提出的每個單位續(xù)租次數(shù)原則上不超過兩次的規(guī)定，不適用深圳市或鹽田區(qū)重點支持的科研機(jī)構(gòu)。

　　（八）強(qiáng)化、規(guī)范并動態(tài)管理創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)用房租金優(yōu)惠。為突出政策優(yōu)惠優(yōu)勢，招引更多符合要求的企業(yè)，做強(qiáng)轄區(qū)“經(jīng)濟(jì)蛋糕”，本次修訂政策結(jié)合實際對租金優(yōu)惠在市級政策規(guī)定范圍內(nèi)（參考價格30%-70%）進(jìn)行了強(qiáng)化和規(guī)范，具體按以下規(guī)則享受租金優(yōu)惠：創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房租金優(yōu)惠實行動態(tài)管理，首年結(jié)合實際對入駐單位進(jìn)行分類享受租金優(yōu)惠，分別為租金價格可享受參考價格的百分之三十、百分之四十和百分之五十；后續(xù)年份的租金價格按入駐單位履行相應(yīng)的貢獻(xiàn)承諾或產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議有關(guān)約定情況確定。上一年度履約考核評價合格的，則下一年在上一年享受參考價格百分比的基礎(chǔ)上降低10個百分點享受租金價格，但最低不低于參考價格30%；上一年履約考核評價不合格的，則下一年在上一年享受參考價格百分比的基礎(chǔ)上增加10個百分點享受租金價格，但最高不高于參考價格70%。通過設(shè)置租金優(yōu)惠動態(tài)管理機(jī)制，將租金優(yōu)惠與入駐單位的履約考核結(jié)果掛鉤，利于督促入駐單位完成產(chǎn)出貢獻(xiàn)，爭取以政府小的投入換來企業(yè)大的產(chǎn)出回報，助力轄區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

　　三、政策預(yù)期效果

　　（一）明確一個目標(biāo)：確保創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)項目落地空間。鹽田區(qū)產(chǎn)業(yè)空間相對緊缺，做好政策性產(chǎn)業(yè)用房供應(yīng)管理，對增強(qiáng)我區(qū)發(fā)展動能和后勁意義重大。面對新情況，新常態(tài)，我區(qū)參照把營商環(huán)境的建設(shè)嵌入到政策性產(chǎn)業(yè)用房管理使用的制度深化中，強(qiáng)化對具有發(fā)展?jié)摿Φ膭?chuàng)新型產(chǎn)業(yè)項目的產(chǎn)業(yè)空間保障，切實為保障實體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展?fàn)I造良好的氛圍，吸引更多好項目落戶鹽田，為我區(qū)加快構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系奠定堅實基礎(chǔ)。

　　（二）建立一個鏈條：帶條件入駐+按標(biāo)準(zhǔn)供應(yīng)+動態(tài)化監(jiān)管。此次政策修訂，對企業(yè)項目入住條件、面積配置標(biāo)準(zhǔn)、租金優(yōu)惠及產(chǎn)業(yè)監(jiān)管等作了進(jìn)一步規(guī)范。對符合條件的入駐單位，通過建立全鏈條的“入駐+供應(yīng)+監(jiān)管”機(jī)制，預(yù)期一次性解決項目評估、規(guī)模核定、用房選址、租金優(yōu)惠等一攬子問題，把好的企業(yè)項目篩選出來，把有限的政策性產(chǎn)業(yè)空間資源精準(zhǔn)供應(yīng)好，把產(chǎn)業(yè)項目的后續(xù)發(fā)展服務(wù)好、監(jiān)督好。

　?。ㄈ┖粚嵰粋€基礎(chǔ)：產(chǎn)業(yè)發(fā)展的制度基礎(chǔ)。此次政策修訂是持續(xù)健全政策性產(chǎn)業(yè)用房供應(yīng)管理政策，通過完善政策設(shè)計，優(yōu)化使用管理，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)監(jiān)管，提高規(guī)范水平，以政策性產(chǎn)業(yè)空間資源加快創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)引進(jìn)和培育，促進(jìn)實體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級，為我區(qū)進(jìn)一步激發(fā)市場活力提供關(guān)鍵的資源保障與制度基礎(chǔ)。